Texte sur l'immobilier en période d'incertitude - Un texte

Titre : Quelle stratégie d'investissement immobilier adopter en période d’incertitude ? (A ajuster si besoin)

Cible : investisseurs désireux d'investir dans des fonds d'investissement immobilier mais inquiets de la pertinence des stratégie mise en œuvre en cette période de grande incertitude. Ils ont besoin d’être rassurés sur la prise en compte de cette incertitude par les sociétés de gestion et d’être sensibilisés sur les opportunités qu’offrent cette période.

Mots clés : crise, incertitude, immobilier, bureaux, commerces, opportunité, performance
Sources :

Introduction :

Investir en pleine crise est une véritable leçon d’humilité, puisque la crise financière a été provoquée par une crise sanitaire, situation inédite pour nos économies modernes.

Rappel que la période que nous vivons est riche en incertitude et invite à l’humilité. Il subsiste de nombreuses inconnues mais l’humanité a connu de nombreuses crises et s’est toujours relevée et adaptée. Il faudra du temps, de la patience, des efforts mais seul l’optimisme permet de se projeter sur l’avenir et de pousser à l’agilité. Même si certaines tendances vont s’accélérer, l’humanité aspire à un retour à la normale (travail, déplacement, tourisme, consommation) une fois les conditions sanitaires réunies pour ce faire (épidémie, traitement, vaccins). L’immobilier, tout en y étant corrélé, réagit différemment des marchés financiers car ses variations se font avec une plus grande inertie et ses fondamentaux sont de nature plus endogène. Le cours de certaine foncière immobilière a été divisé par deux mais personne n’imagine aujourd’hui Unibail revendre ses centres commerciaux générant encore du loyer, la moitié de leur valeur.
L’immobilier sera donc irrémédiablement impacté par cette crise pour autant, au-delà du fait que l’investissement est à apprécier sur le long terme, il subsiste des opportunités.
L’acquisition :
En cette période d’incertitude, il s’agit d’être encore plus vigilants aux fondamentaux des actifs immobiliers acquis.
- L’emplacement pour les actifs tertiaires. Ne privilégier que les zones dynamiques et en croissance démographique. La crise ne fera qu’accélérer la perte d’attractivité de zones qui étaient en perte de vitesse avant la crise.
- L’évolution de la zone. De nombreux projets d’infrastructure, de bureaux ou de commerces vont être annulés ou décalés dans le temps. Il s’agit donc d’analyser les emplacements à l’instant présent sans trop extrapoler sur les évolutions rapides de l’environnement.
- Le taux d’effort. Il est essentiel de viser ce que l’on appelle des loyers défensifs, c’est-à-dire des actifs où les loyers ne sont pas au-dessus du marché et qui permettent aux locataires un taux d’effort le plus faible possible (chiffre d’affaires/ loyer). Un locataire sera plus enclin à développer son fonds de commerce et à rester dans ses locaux si le loyer lui évite une charge trop importante.
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La gestion :
La gestion pro-active des actifs est essentielle pour pouvoir réagir aux différents aléas que nous vivons. Il s’agit donc d’avoir une chaîne de décision rapide, d’être à l’écoute des locataires et du marché pour prendre les bonnes décisions. Les locataires ont besoin d’être accompagnés et soutenus dans cette épreuve. L’asset management/ gestion n’implique pas seulement de suivre des tableaux excels, mais d’être proches du terrain pour être réactifs.
Chaque actif présente également des opportunités de création de valeur qu’il s’agit d’analyser et de saisir : changement de locataire, travaux, surélévation, extension de surface commerciale, mise aux normes environnementale. Il s’agit donc d’avoir des équipes à forte expertise capable d’analyser ses opportunités et de les mettre en œuvre à oindre coûts.
L’arbitrage/Cession :
Un actif immobilier doit être acheté au bon moment mais également vendu au bon moment. Il est peu pertinent pour une société de gestion de faire une course à l’encours et de garder tous ses actifs à tout prix. Il existe des fenêtres de tir pour des arbitrages/cessions afin de cristalliser la création de valeur générée sur un actif. Après un changement de locataire avec un bon loyer dans une zone forte d’incertitude, une cession à un investisseur plus long terme peut être un choix gagnant.
Digitalisation :
L’agilité exigée par cette période d’incertitude demande des prises de décisions rapides, une excellente communication interne et externe et une capacité à automatiser les tâches à faire valeur ajouter. Il est donc essentiel que les sociétés de gestion continuent d’investir dans la digitalisation de leur processus afin de demeurer agile et compenser les contraintes de déplacement.

Conclusion :
Le meilleur conseil à suivre pour investir en période de crise est de prendre le temps de revoir ses objectifs long terme et réajustez son allocation d’actifs. Soyez également prêts à accepter des rendements inexistants ou faibles pendant un ou deux ans si vous possédez déjà un pécule ou si vous approchez de vos objectifs d’investissement long terme (à reformuler, ajuster car plagiat)