Commande #87823
Les choses à savoir pour construire sa maison à St Barth - Un texte
Consignes générales du client :
Intro :
Vous avez comme projet de construire une villa dans le petit coin de paradis qu'est St Barth ? Vous avez raison ! Pour un projet aussi important il est nécessaire de bien s'informer. Nous sommes là pour préparer et vous guider dans vos travaux.
1. Avant de commencer :
Avant toute chose demandez vous si une construction est adaptée à vous et à votre projet. Une construction prend du temps, comptez facilement 3 ans entre le moment où vous trouverez le terrain qui vous convient et la livraison de votre bien (il s’agit bien sur d’un ordre d’idée, à ajuster en fonction de l’ampleur de votre projet). Si vous n’habitez pas à St Barth il vous faudra prévoir des voyages sur l’ile afin de suivre votre chantier, même si votre architecte peut s’occuper de l’essentiel.
2. Recherche d’un terrain :
- Partez à la recherche de la perle rare: un terrain constructible. Il y a globalement peu de terrains proposés à la vente, il faudra peut être être patient. Nous vous conseillons de considérer également les terrains avec une petite maison à refaire complètement, vous agrandirez votre champ de recherche et vous pourrez parfois avoir plus de garantie quant à l’obtention d’un permis de construire.
- Les tarifs varient grandement en fonction notamment de la vue, de la surface du terrain, son accès, son emplacement et son environnement. Il faut compter entre 1000 et 2500€ /m2 pour un terrain sans vue mer. Les terrains avec vue commencent généralement à 2500€ / m2 et peuvent aller jusqu’à beaucoup plus.
- Consultez la carte d’urbanisme de la collectivité de Saint-Barthélemy en ligne ici: *** URL MASQUÉE *** afin de connaitre le droit à construire du terrain envisagé et les restrictions.
- Tableau récapitulatif des droits à construire en fonction des trois zones principales:
- UG (Gustavia): 100% de la surface constructible
- UV (« Village »): 35% + 50m2
- UR: 20% de 0 à 1000m2 puis 10% et un bonus de 50m2
- D’autres zones existent, globalement pas ou peu constructibles
- Il est possible de demander un Certificat d’urbanisme qui sera valable 18 mois.
- Le certificat d'urbanisme, en fonction de la demande présentée :
- 1° Indique les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables.
- 2° Indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l'opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération.
NOTA : Conformément aux dispositions de l’article 3 de la délibération n° 2019-012 CT, cet article entre en vigueur à compter du 1er juillet 2019.
Art. 131-2. - Le certificat d'urbanisme indique également :
1° Si le projet est subordonné à une autorisation prévue par une autre législation.
2° Si un sursis à statuer serait opposable à une déclaration préalable ou à une demande de permis.
3° Si le bien est situé ou non à l'intérieur du périmètre d'un des droits de préemption définis par le présent code.
NOTA : Conformément aux dispositions de l’article 3 de la délibération n° 2019-012 CT, cet article entre en vigueur à compter du 1er juillet 2019.
Art. 131-3. - Lorsque le certificat d'urbanisme déclare que le terrain peut être utilisé pour la réalisation de l'opération mentionnée dans la demande, cet accord porte exclusivement sur la localisation de l'opération et sur les modalités de desserte par les équipements publics existants ou prévus, compte tenu, s'il y a lieu, de la nature de l’opération, de la destination et de l’implantation des bâtiments projetés ainsi que de la surface de plancher.
Il précise les formalités administratives à accomplir préalablement à la réalisation de l'opération.
NOTA : Conformément aux dispositions de l’article 3 de la délibération n° 2019-012 CT, cet article entre en vigueur à compter du 1er juillet 2019.
Art. 131-4. - Dans le cas où le terrain ne peut être utilisé pour la réalisation de l'opération mentionnée dans la demande, le certificat d'urbanisme énonce les motifs tirés des dispositions
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- d'urbanisme, des limitations administratives au droit de propriété ou des conditions de desserte par les équipements publics qui s'y opposent.
3. Obtention d’un permis de construire :
- La Direction de l’Aménagement du Territoire anciennement appelé Service de l’Urbanisme a pour mission d’informer et d’orienter les particuliers comme les professionnels sur les dossiers, concernant l’occupation du sol, notamment pour construire.
- Se faire accompagner d’un architecte. Très utile et obligatoire à partir d’une certaine surface.
- Dépôt d’une demande de permis auprès de la collectivité. Si vous n’avez pas encore acheter le terrain, vous pouvez tout de même faire une demande de permis mais il vous faudra l’autorisation du propriétaire du terrain.
- Le service d’urbanisme instruit votre dossier, dans un délai de 4 mois maximum. Ce délai peut être majoré dans certains cas.
- Vous avez obtenu votre permis? Félicitations! Pensez à afficher une mention de votre permis de construire de manière visible, sur la voir publique pendant toute la durée du chantier.
- Vous avez deux ans pour commercer les travaux et une fois commencés ils ne doivent pas s’interrompre pendant plus d’un an. Si vous ne commencez pas les travaux dans le délai de 2 ans, vous pouvez demander une prorogation d’un an.
4. La construction à St Barth
- Il faut prendre en compte les règles d’urbanismes locales qui servent à intégrer au mieux votre maison dans le paysage: toit en essente, murs en pierre sont encouragés.
- Faites appel à des professionnels qui pourront vous aider à faire la maison de vos rêves
- St Barth est en zone sismique, il est indispensable de faire appel à un ingénieur béton
- Les couts de construction sont élevés, mais les constructions de bonne qualité. Une construction simple coutera entre 5 et 8000€ / m2 alors qu’une construction haut de gamme coutera entre 10 et 15000€ / m2 environ.
- L’énergie: L’énergie peut être un enjeu, en particulier pour les propriétés de taille conséquentes. EDF limite les puissances accordées. Il faudra peut être réfléchir à installer un groupe électrogène et/ou des panneaux solaires pour venir en renfort.
- Le saviez-vous? L’eau étant un bien rare à St Barth toutes les maison possède une (ou plusieurs) citerne afin de recueillir l’eau de pluie.
5. L’ameublement, la décoration
- Vous pouvez faire appel à un décorateur d’intérieur
- Ou réaliser votre décoration vous meme.
- Dans les deux cas, il est très important d’anticiper. Les boutiques n’ont pas toujours beaucoup de stock et l’acheminement jusqu’à St Barth prend du temps. Nous vous conseillons de passer vos commandes au moins 6 mois en avance.
Les choses à savoir pour construire sa maison à St Barth
Intro :
Vous avez comme projet de construire une villa dans le petit coin de paradis qu'est St Barth ? Vous avez raison ! Pour un projet aussi important il est nécessaire de bien s'informer. Nous sommes là pour préparer et vous guider dans vos travaux.
1. Avant de commencer :
Avant toute chose demandez vous si une construction est adaptée à vous et à votre projet. Une construction prend du temps, comptez facilement 3 ans entre le moment où vous trouverez le terrain qui vous convient et la livraison de votre bien (il s’agit bien sur d’un ordre d’idée, à ajuster en fonction de l’ampleur de votre projet). Si vous n’habitez pas à St Barth il vous faudra prévoir des voyages sur l’ile afin de suivre votre chantier, même si votre architecte peut s’occuper de l’essentiel.
2. Recherche d’un terrain :
- Partez à la recherche de la perle rare: un terrain constructible. Il y a globalement peu de terrains proposés à la vente, il faudra peut être être patient. Nous vous conseillons de considérer également les terrains avec une petite maison à refaire complètement, vous agrandirez votre champ de recherche et vous pourrez parfois avoir plus de garantie quant à l’obtention d’un permis de construire.
- Les tarifs varient grandement en fonction notamment de la vue, de la surface du terrain, son accès, son emplacement et son environnement. Il faut compter entre 1000 et 2500€ /m2 pour un terrain sans vue mer. Les terrains avec vue commencent généralement à 2500€ / m2 et peuvent aller jusqu’à beaucoup plus.
- Consultez la carte d’urbanisme de la collectivité de Saint-Barthélemy en ligne ici: *** URL MASQUÉE *** afin de connaitre le droit à construire du terrain envisagé et les restrictions.
- Tableau récapitulatif des droits à construire en fonction des trois zones principales:
- UG (Gustavia): 100% de la surface constructible
- UV (« Village »): 35% + 50m2
- UR: 20% de 0 à 1000m2 puis 10% et un bonus de 50m2
- D’autres zones existent, globalement pas ou peu constructibles
- Il est possible de demander un Certificat d’urbanisme qui sera valable 18 mois.
- Le certificat d'urbanisme, en fonction de la demande présentée :
- 1° Indique les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables.
- 2° Indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l'opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération.
NOTA : Conformément aux dispositions de l’article 3 de la délibération n° 2019-012 CT, cet article entre en vigueur à compter du 1er juillet 2019.
Art. 131-2. - Le certificat d'urbanisme indique également :
1° Si le projet est subordonné à une autorisation prévue par une autre législation.
2° Si un sursis à statuer serait opposable à une déclaration préalable ou à une demande de permis.
3° Si le bien est situé ou non à l'intérieur du périmètre d'un des droits de préemption définis par le présent code.
NOTA : Conformément aux dispositions de l’article 3 de la délibération n° 2019-012 CT, cet article entre en vigueur à compter du 1er juillet 2019.
Art. 131-3. - Lorsque le certificat d'urbanisme déclare que le terrain peut être utilisé pour la réalisation de l'opération mentionnée dans la demande, cet accord porte exclusivement sur la localisation de l'opération et sur les modalités de desserte par les équipements publics existants ou prévus, compte tenu, s'il y a lieu, de la nature de l’opération, de la destination et de l’implantation des bâtiments projetés ainsi que de la surface de plancher.
Il précise les formalités administratives à accomplir préalablement à la réalisation de l'opération.
NOTA : Conformément aux dispositions de l’article 3 de la délibération n° 2019-012 CT, cet article entre en vigueur à compter du 1er juillet 2019.
Art. 131-4. - Dans le cas où le terrain ne peut être utilisé pour la réalisation de l'opération mentionnée dans la demande, le certificat d'urbanisme énonce les motifs tirés des dispositions
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- d'urbanisme, des limitations administratives au droit de propriété ou des conditions de desserte par les équipements publics qui s'y opposent.
3. Obtention d’un permis de construire :
- La Direction de l’Aménagement du Territoire anciennement appelé Service de l’Urbanisme a pour mission d’informer et d’orienter les particuliers comme les professionnels sur les dossiers, concernant l’occupation du sol, notamment pour construire.
- Se faire accompagner d’un architecte. Très utile et obligatoire à partir d’une certaine surface.
- Dépôt d’une demande de permis auprès de la collectivité. Si vous n’avez pas encore acheter le terrain, vous pouvez tout de même faire une demande de permis mais il vous faudra l’autorisation du propriétaire du terrain.
- Le service d’urbanisme instruit votre dossier, dans un délai de 4 mois maximum. Ce délai peut être majoré dans certains cas.
- Vous avez obtenu votre permis? Félicitations! Pensez à afficher une mention de votre permis de construire de manière visible, sur la voir publique pendant toute la durée du chantier.
- Vous avez deux ans pour commercer les travaux et une fois commencés ils ne doivent pas s’interrompre pendant plus d’un an. Si vous ne commencez pas les travaux dans le délai de 2 ans, vous pouvez demander une prorogation d’un an.
4. La construction à St Barth
- Il faut prendre en compte les règles d’urbanismes locales qui servent à intégrer au mieux votre maison dans le paysage: toit en essente, murs en pierre sont encouragés.
- Faites appel à des professionnels qui pourront vous aider à faire la maison de vos rêves
- St Barth est en zone sismique, il est indispensable de faire appel à un ingénieur béton
- Les couts de construction sont élevés, mais les constructions de bonne qualité. Une construction simple coutera entre 5 et 8000€ / m2 alors qu’une construction haut de gamme coutera entre 10 et 15000€ / m2 environ.
- L’énergie: L’énergie peut être un enjeu, en particulier pour les propriétés de taille conséquentes. EDF limite les puissances accordées. Il faudra peut être réfléchir à installer un groupe électrogène et/ou des panneaux solaires pour venir en renfort.
- Le saviez-vous? L’eau étant un bien rare à St Barth toutes les maison possède une (ou plusieurs) citerne afin de recueillir l’eau de pluie.
5. L’ameublement, la décoration
- Vous pouvez faire appel à un décorateur d’intérieur
- Ou réaliser votre décoration vous meme.
- Dans les deux cas, il est très important d’anticiper. Les boutiques n’ont pas toujours beaucoup de stock et l’acheminement jusqu’à St Barth prend du temps. Nous vous conseillons de passer vos commandes au moins 6 mois en avance.
AR22-83941 a été choisi pour la rédaction de ce texte.